STJ Define Base de Cálculo do ITBI: O Que Muda para o Contribuinte?

Recentemente, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um marco decisivo para o mercado imobiliário e para o Direito Tributário brasileiro. Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), o tribunal fixou teses fundamentais que alteram a forma como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado nas operações de compra e venda.

As Três Teses Definidas pelo STJ

O julgamento definiu três pontos centrais que devem ser observados pelos municípios e pelos contribuintes em todo o país:

1. Valor de Mercado como Base de Cálculo: A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado. Importante destacar que esse valor não está vinculado à base de cálculo do IPTU, que não pode sequer ser utilizada como um "piso" para a tributação.

2. Presunção de Boa-Fé do Contribuinte: O valor da transação declarado pelo próprio contribuinte goza da presunção de que condiz com o valor de mercado. Caso o fisco discorde desse valor, ele não pode simplesmente ignorá-lo; é necessária a instauração de um processo administrativo próprio para arbitramento (conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional).

3. Proibição de Valores de Referência Unilaterais: O município está proibido de arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em tabelas de valores de referência estabelecidas de forma unilateral pela administração pública.

Por que o ITBI não pode ser igual ao IPTU?

O relator do recurso, ministro Gurgel de Faria, esclareceu que o IPTU e o ITBI possuem naturezas distintas. Enquanto o IPTU é calculado com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local — considerando aspectos amplos e objetivos como localização e metragem —, o ITBI deve considerar as particularidades do negócio jurídico realizado.

Fatores como o estado de conservação do imóvel, benfeitorias realizadas e as necessidades específicas de comprador e vendedor influenciam o preço final de mercado, algo que uma planta genérica de valores não consegue captar.

O Impacto para os Proprietários e Compradores

A decisão do STJ traz maior segurança jurídica e impede que prefeituras cobrem o imposto sobre valores arbitrariamente elevados. Antes desse entendimento, muitos municípios adotavam o valor que fosse maior entre o negócio declarado e o valor venal de referência para o IPTU, prática que agora é considerada irregular.

Com a fixação desse precedente qualificado, todos os processos que estavam suspensos no país discutindo este tema podem voltar a tramitar, devendo seguir a orientação do STJ.

Conclusão

Esta decisão representa uma vitória importante para o contribuinte, reafirmando o princípio da boa-fé e a necessidade de o fisco respeitar o devido processo legal antes de questionar os valores declarados em transações imobiliárias.

Se você adquiriu um imóvel recentemente e acredita que o ITBI foi cobrado de forma indevida ou com base em valores arbitrados unilateralmente pela prefeitura, é fundamental buscar assessoria jurídica especializada para avaliar a possibilidade de restituição ou revisão dos valores pagos.